1월 통계_작년에 비해 주택거래가 급격히 감소했다.

국토교통부 발표자료에 따르면 1월 주택거래건수가 대폭 감소한 것으로 나타났다.

 

주택 거래건수 대폭 감소

국토교통부가 발표한 2023년 1월 주택 통계자료에 따르면 2023년 1월 전국 주택 매매 거래량은 총 25,761건으로 전년 동월 (2022년 1월 : 41,709건) 대비 38.2% 감소한 것으로 나타났다.
이 수치는 직전 5개년 1월 평균 거래건수 대비 63.7% 가 감소한 것이다.
바야흐로 주택거래 빙하기를 건너고 있는 중이다.
 
 

 

아파트 27.1% 감소, 아파트 외 54.1% 감소

유형별로 보면 아파트(17,841건)는 2022년 1월 대비 27.1% 감소하였지만 오피스텔, 다세대주택 등 비아파트의 경우 54.1% 감소해 비아파트 비선호 현상이 뚜렷하게 나타났다.
직전 5개년 1월의 평균 거래건수에 비교해보면 아파트의 경우 63.4%가 비아파트는 64.2%가 감소한 수치이다.
매매가 실종되고 폐업하는 중개업소가 속출하고 있다는 소식을 접하는 요즘 통계자료가 더욱 실감 나게 느껴진다.
 
2023년 1월전월세 거래량은 총 214,798건으로 전년 동월 (2022년 1월) 대비 5.0% 증가한 수치이며 직전 5개년 1월 평균 대비 22.6% 증가하였다.
매매거래는 대폭 줄었지만 실수요를 목적으로 한 전월세 수요는 증가하고 있다. 
임차 유형별로 보면 전세 거래량 (97,577건) 은 전년 동월대비 12.3% 감소, 직전 5개년 1월 평균대비 4.9% 감소하였고  월세 거래량 (117,221건) 은 전년 동월대비 25.8% 증가, 직전 5개년 1월 평균대비 61.4% 증가하였다.
 

전세계약의 월세화 현상이 가속화 되고 있다.

 
전월세 실거래가 신고 자료를 본 석해본 결과 전국에 소재한 아파트의 평균적인 월세금액은 65만 원으로 2020년 12월~2021년 1월 평균 대비 24.9% 인상된 것으로 나타났다. 
이는 대출금리 인상으로 이자부담이 증가 되었고 빌라왕 사건 등 전세 관련 사기사건의 불안감으로 인한 것으로 보인다.
 

부동산 시장의 포인트

부동산 시장에 대한 포인트를 보자면 정부정책의 변화, 금리동향, 역전세난이다.
윤석열 정부는 주요 부동산 규제를 완화하였는데

• 분양권 전매제한 완화
• 실거주 의무 폐지
• 중도금 대출 제한 폐지
• 1 주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 폐지
• 주택 소유자도 무순위 청약 신청 가능
• 분양가 상한제 서울 강남, 서초, 송파, 용산 제외 전 지역 해제
• 재개발/재건축 안전진단 구조안정성 가중치 하향조정, 안전진단점수요건 완화
• 재건축 초과이익 환수 폐지 입법 진행
• 주택담보대출 폐지 또는 완화
• 부동산 세금 다주택자 중과 완화
• 특정지역을 제외한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 전면 해제

거의 부양책에 가까운 정책변화를 보이고 있다.
 
미국 FOMC의 결과에 따라 반응하는 시장의 모습이 규칙적이어서 고금리, 인플레이션의 시대는 이제 익숙하기까지 하다.
 
우리나라 부동산의 가격변동은 전세가격의 상승압력으로 매매가격 상승을 부추겼는데 이제 전세가격의 하락이 매매가격을 끌어내리고 있는 형국이다.
 
 

전세보증금을 포함 시 대한민국 가계부채 OECD 1위

전세가격이 하락하면서 매수자 우위 시장이 굳어진 상황인데 최근 발표된 가계부채 관련 자료를 보니 더욱 부담감을 느낀다.
 
전세와 반전세는 대한민국에만 있는 제도로서, 전세보증금은 임대인의 부채이지만 국제통계에는 집계되지 않는 것이 일반적이었다. 우리나라의 특징을 고려하여 전세, 반전세의 보증금을 모두 포함시키면 2022년 기존 2,925조 원으로 3천조 원을 눈앞에 두고 있다.
 

보증금을 고려한 가계부채는 세계 최고 수준이다

 

일반적인 부채는 이자납입이 어려워지면 서 원금상환과 함께 디폴트가 선언되는 프로세스라면 역전세난의 경우 전세 가격 하락으로 인해 수요공급의 불균형으로 새로운 세입자를 구하지 못하는 연쇄 디폴트 도미노 현상을 불러일으킬 수 있다.
 
전세보증금 반환에 문제가 없었던 정상적인 주택시장이었던 시절에는 전세보증금을 부채에서 제외시켜 통계적 착시효과 이용하여 지속적인 상승장의 혜택을 누릴 수 있었지만 고도상승 후 거래절벽을 경험하는 현재 상황에서 올스톱 되는 듯한 현상을 보게 될 수 있다.
 
기존 방식으로 가계부채를 집계해도 대한민국은 OECD 31개국 중 4위로 위험한 수준이었지만 전세보증금을 포함시킬 경우 압도적인 1위로 등극하게 된다.
 
 

 
더 중요한 것은 상환여력인데 가처분소득 대비 가계부채 비율로 평가하며  206.5% , OECD 34개국 6위로 위험 수준이다.
또한,  전세보증금을 포함시킬 경우 가처분소득 대비 가계부채 비율은 303.7% 로 역시 압도적 1위로 등극하게 된다.
 

 
그리고 금리인상의 쓰나미에서 한국은행이라는 방파제를 통해 얼마나 방어할 수 있을까?
우리나라 변동금리 대출의 비중을 살펴보면 대한민국의 금리가 미국보다 낮을 수밖에 없는지 추정할 수 된다.
 

 

대한민국 가계부채의 변동금리 대출 비중의 2022년 잔액기준 76.4% 로서 미국금리 수준으로 인상될 경우 대규모 혼란이 발생할 가능성이 높다.

모두들 알고 있지만 아무도 이야기하지 않는 상황을 통계자료가 여실히 보여 주고 있고 대한민국의 모든 경제주체와 의사결정자들이 한마음으로 이 난국을 타개해 나가야 할 위험한 시기이다.