건물이 팔렸다. 임차인 마음대로 나갈 수 있을까?

사례 

매도인 A와 매수인 B는 서울시 강서구 마곡동 소재  상가를 매매대금 5억원의  매매계약을 체결하였다. .   현재 이 상가에는 임차인 C가 보증금  1억원 월세 250만원으로 임차하여 영업하고 있으며 만기일은 1년 6개월 남은 상태이다 .   매매거래에 대한 잔금절차를 마친 후 임차인 C가 매수인 B에게 임대차계약의 해지를 통보하면서 보증금을 빼달라고 한다.    매수인 B는  임대기간이 1년 6개월  남아 있으니 같은 조건에 다른 사람을 구해오라고 했지만   임차인  C씨는 임대인이 지속적으로 해지를 요구하고 있다.    주변 중개업소에 문의 해보니 같은 조건으로는 새로운 임차인을 구하기 곤란하다는 답변을 받았다.   이러한 상황에서 다른 임차인을 구하여 임대차를 승계시킬 책임이 누구에게 있느냐에 대하여   매도인A와 매수인 B 는 서로 다투고 있는 상태이다.   매수인 B는 임대차 상태를 그대로 인수하였으므로 해지에 대한 책임은 매도인A에 있다고  주장하는 한편,   매도인은 잔금일 이후 일어난 사항에 대해서는 매수인의 책임이라고 매수인B에게 미루고 있다.    매매계약서에는 "전세보증금은 승계하며 잔금 시 공제한다."라고만 되어있다.

 

임차인C는 임대인이 바뀌었다고 해서 임대차계약을 해지 할 수 있을까요?

 

판례

[대법원 1998.9.2 98마100 결정] 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

임대인(소유자)가 변경되면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 판례가 있네요.

 

 

그래서, 이러한 분쟁을 막기위해서 매매 계약시 다음과 같은 조치를 할 필요가 있습니다.

 

 

 

첫번째.  매매 계약 시에 임차인이 입회하여 임대인 변경에 대한 동의를 받습니다.

 

두번째. 임차인 입회없이 계약을 체결할 경우 “매도인은 임대인 변경에 대한 임차인의 동의서를 잔금일에 제출한다."는 특약을 기재합니다.

 

 

 

 

건물이 팔렸다 임차인 마음대로 나갈수 있을까?