토지거래허가제

토지거래허가제는 부동산 시장의 안정과 투기 방지를 위해 도입된 제도로, 일정 지역 내에서 토지 거래 시 관할 관청의 사전 허가를 받도록 의무화한 것이다. 서울시는 최근 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역을 포함하여 토지거래허가구역을 확대 지정하며 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 안정적인 시장 형성을 도모하고 있다.

 

 

토지거래허가제

 

 

토지거래허가제란?

토지거래허가제는 일정 지역에서 토지의 소유권이나 지상권 등을 유상으로 이전하거나 설정하는 계약에 대해 관할 관청의 사전 허가를 받도록 하는 제도이다. 이 제도는 1979년에 처음 도입되었으며, 부동산 투기 방지, 지가 안정화, 공공 이익 보호를 주요 목적으로 하고 있다.

 

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2025년 서울시 토지거래허가구역 확대 지정

2025년 3월 19일, 정부는 주택시장 과열 대응을 위해 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역의 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하였다. 이번 조치는 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용된다. 서울시 전체 면적의 약 27%가 규제 대상이 되었으며, 약 40만 가구, 2,200개 아파트 단지가 직접적인 영향을 받게 되었다. 시장 과열 지속 시 인근 지역의 추가 규제도 검토될 예정이며 국토부와 서울시는 합동점검반을 운영해 이상거래 및 자금출처를 집중 점검하고, 갭투자 억제를 위해 전세대출 보증비율을 5월로 앞당겨 조정한다. 또한 공급 확대를 위해 재건축 규제 개선과 공공택지 조기공급도 추진할 계획이다.

 

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토지거래허가 신청 절차 및 필요 서류

절차

1. 매도인과 매수인 간 계약 합의
2. 필요 서류 작성 및 신청 접수
3. 관할 시·군·구의 서류 검토 및 심사 (20일 이내)
4. 허가증 발급
5. 정식 계약 체결 및 등기 이전

필요 서류

• 토지거래계약 허가 신청서
• 토지이용계획서
• 자금조달계획서
• 주민등록등본
• 개인정보제공동의서
• 농업경영계획서(농지), 산림경영계획서(임야)

신청은 관할 구청 부동산 부서에 방문하거나, 정부24 웹사이트(https://www.gov.kr)를 통해 온라인으로도 가능)

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토지거래허가 면적 기준

토지거래허가제의 적용 대상은 토지의 용도지역과 면적에 따라 달라진다. 2025년부터는 투기과열지구 기준이 강화되어 허가 대상 면적이 확대되었다.

 

주요 기준 변경 내용:

• 주거지역: 기존 60㎡ → 50㎡ 이상
• 상업지역: 150㎡ 이상
• 공업지역: 150㎡ 이상
• 녹지지역: 100㎡ 이상
• 농지: 500㎡ 이상
• 임야: 1,000㎡ 이상

특히, 6㎡ 이상 아파트도 거래 시 허가 대상이므로 사실상 모든 아파트 거래가 규제 대상임.

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위반 시 제재 사항

토지거래허가제 위반 시에는 다음과 같은 제재가 있다.

• 허가 없이 계약을 체결하거나 사위 또는 부정한 방법으로 허가를 받은 경우: 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금
• 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않은 경우: 3개월 이내의 이행기간을 부여하고, 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금 부과

 

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강남·서초·송파·용산 업무처리기준

(2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 적용)

📌 실거주의무 및 입주시기

• 토지거래허가구역 내 주택을 취득하는 경우, 2년간 실거주의무가 발생함.
• 실거주의무는 원칙적으로 취득시점부터 시작.
• 일반적인 거래절차(허가→계약→잔금→등기)에 약 4개월 소요되므로, 허가일로부터 4개월 이내 입주 계획이 허가 기준이 됨.
• 입주 지연이 불가피할 경우, 허가관청에 사유를 소명하고 입주시기 유예 가능.

📌 기존 주택 보유자의 신규 주택 취득

• 기존 주택이 있어도 실거주 목적이라면 신규 주택 취득 가능.
• 단, 거주 필요성 및 **기존 주택 처리계획(매각·임대 등)**을 소명해야 하며, 6개월 이내 처리 조건으로 허가 가능.

📌 입주권 및 분양권의 허가 대상 여부

• 입주권은 허가 대상: 재개발·재건축 등으로 인해 아파트 소유권을 취득하는 권리이기 때문.
• 최초 분양권은 허가 대상 아님, 단 제3자에게 전매하는 경우는 허가 대상.

📌 입주권·분양권 취득 시 허가기준

• 2년간 실거주 확약 등 실질적 거주 목적이 명확한 경우에만 허가 가능.
• 관리처분계획 인가 이후 입주권을 매수한 경우에도 준공 후 실입주 계획이 명확해야 허가 가능.

📌 이용의무 이행 판단 기준

• 철거 등으로 즉시 입주가 불가한 경우, 종전 거주기간 + 준공 후 거주기간 합산 2년 이상이면 의무 이행으로 인정.

📌 향후 계획

• 국토교통부 및 서울시는 허가 건에 대해 이용실태 조사를 통해 실거주 이행 여부를 단속할 계획.

 

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유의사항

부동산 거래를 계획하고 있다면 다음 사항을 반드시 확인해야한다.

• 해당 지역이 토지거래허가구역인지 여부
• 허가 대상 면적 해당 여부
• 신청 절차 및 서류 준비 여부
• 2년 실거주 의무 등 제한 조건

토지거래허가구역 여부는 국토교통부의 ‘토지이용규제정보서비스(https://www.eum.go.kr) 서울시 부동산 정보광장(https://land.seoul.go.kr) 에서확인가능하다. 허가 대상인지 혼란스러울 경우, 부동산 전문가나 관할 구청 부동산 부서에 사전 상담을 받을 필요도 있다.

토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 안정적인 시장 형성을 도모하는 강력한 정책 수단이다. 부동산 거래를 계획 중인 분들은 관련 제도를 충분히 이해하고, 필요한 절차를 철저히 준비하여 불이익을 방지할 필요가 있다.